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 易胜博体育产城发展研究中心·产城原创系列

 作者:易胜博体育集团高级合伙人 易胜博体育◆产城发展研究中心主任 彭锐

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2018年,在一片可能成为“灰犀牛”的质疑◎声中,高杠杆、高周转已经成为陈词滥调,“城市更新”成为中国房地产业最高频、最高调的热词。政府、资本、开发商还包括相关的各类服务机构,终于又找到了一个同频共振的方向,它︾拥有美好未来,拥有诗和远方

城市更新——不仅有诗和远方,还有╲眼前的苟且

城市更新(UrbanRegeneration)是一个外来词,在上世纪五六『十年代在西方国家正式提出来。

 

西方城市更新兴起的背景有二:一是城市传统产业(包括工业、港口运输业等)的衰落;二是城市化发展到一定阶段后出现了大∞城市病々。这两大诱因导致城市中心人口外移,出现产业空心化、贫民窟化、生活环境恶化等一系列问题。为東西都可能被他得到了重振城市,推动城市可持续发展,城市更新提上了历史日程。在中国,一二线城市的发展也正█在或即将进入这看著中年大漢顫聲道一城市发展阶段,从这个意义上说,城市更新是城市化中】下一轮的大机会,笔者非常认同。

 

然而,这样的机会如何才能更好的把握》?是传统开发商∩的菜吗?用过去开△发新区的手法,简单移植到城市更新这个新风口可行吗?

图:伦敦东区的金融中心


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城市更新ㄨ的行业特质——眼前的苟且


如果我们抛开那些诗和远方的美好畅想,沉下心来总结国外的@ 过往经验以及深圳等国内城市的先行案例,会发现城市更新有着与传统开发完全不同的鲜明特点,可以说是←完全不同的行业特质。


特征一:多利益主体博弈

城市更新项目都是基于旧城区已有项目的如果按照之前保护〖、改造和改建,这就意味着,除了▽投资商、开发商和政【府,被更新项目的业主(业主的群体本身可能很复杂)和相关利益方如项目空间的各类→使用者、经营者,还包括更新〒项目周边的社区牵涉的各类利益方,他们均是利益相关者。这里面不仅包含复杂的土地用途变性、规划变更等土地建设问题,还涉及到围绕各利益方的各类权利、利益的调整问¤题。

 

在国际上,往往要由政府☆或NGO等有公信力的社会组织全程参与,通过包括多☆方沟通会、听证会、方案征集会、方案公投』等多种方式来寻找各利益方的平衡点△。国内,由于相关法律√法规缺乏,社会力量薄弱,利益主体复杂的项目几乎都很难推进,这使得可运行的城市♀更新项目大幅减少。


特征二: 多目标诉〓求

利益主体多元直接导致城市更新必须满足不同主体的诉求,最终形成了多目标诉求的特征。这些常见的诉求包括,政府要求产业振兴、城市文◥化的传承发展(或称为城↘市复兴),投资人要求投资收益,原来的ω 业主方希望坐地起价狠捞一笔,原来的经营方、使用方希望自己的业务能通过更新得到升级或者々更好的发展,周边的■居民则希望通过城市更新改善环境,提升本社区的价值。


多目标诉求给项目在制定方案时带来了∮很大的难度,能不能找到满足多▲元目标的项目方案成为城市更新项目能否顺利实施的前◥提条件。


 特征三:项目道塵子臉色頓時沉了下來周期长

前两个特征决定了,项目在前期耗费的时间通常很长。在国外,一个城市更新项目在方案论证ㄨ阶段往往要花几年甚至十年以上的时间,除了要搞定各利益方的各种诉求,还要应对在这期间相关▓政策、社会经济变迁和↓房地产市场变化等因素对项目带来的影响,有些项目,发力几年,政策◥可行了,钉子户没有】了,结果经济不可行了、市场不」可行了。按照传统房地产高周转的逻辑,开发〓商有这样的耐心和心理准备吗?

 图:历时17年的六本木之丘

 

特征四: 开发成本≡高

城市更新项目基本位于大都市的都心位置,土地整理的成本必然很高,漫长∑ 的开发周期增加了项目的资金成本,此外,为了满足多⊙元利益诉求,项目开发中必然还要在公ξ 共设施、城市环境及历史文化保护等方面投入不菲∮成本,这些都推高了项目的综合卐成本。


特征五:多资金来源

城市更新往往并非纯市场》化项目,不能〗简单按照开发利润最大化的原则操作。开发内容中往往包含社会公益属性,好□的开发能够极大改善周边环境、提升周边的土地价值,甚至带动整个城市区域◇的发展。从国外的很多项目看,往往都有政◢府补贴投入,此外一些社会公益资金也会积极参与。由于周期很长,开发商除了自有资金和①一些短期银行资金,还必@ 须想办法获取长周期资金。这就需要开发︼主体能够架构复杂的投资结构,具备良好的资本运作和资□ 金整合能力。甚至,由于项目的社会在對方外部性特征决定了,开发主体⌒常常是NGO组织而不是开发商,开发ξ商更多只能扮演专业操盘角色。

 

特征六:多重功能我也沒想到和产业聚集

城市更新的项目成本既然很高,要想获利,除了在资金来◣源上尽可能吸纳政府补贴及对盈利要求很低的社会公益基金外,最重要的是要提升新项目的价值。除了单纯的功能升级,如♂工厂转为办公,住宅转为公寓等以外,随着消费升级和技术进步,未来城市空间将像多重功≡能叠加转变,即在同一空间中叠加更多功能。


最典型的就是方所书店▅,它能够承受较高★的租金,本质它已经不仅仅是一个书店,还增加了交流、展示、艺术欣赏、文创等多重功能,变成了设计师向社会公众『表达和传递思想的场所。只有这种多功能融合产生的叠加价值才能创造更大的项目价值√。在这些功能的背后则是产业的整合与聚集。多重功能、产业聚集,看起来很∞美好,但是这对运营者的考验↘相较传统的地产开发,难度增大了多个現在数量级。

  

图:方所青岛店


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 欲揽瓷器活,先炼∑金刚钻


上述六▂大特征表明,城市更新这块骨头虽香却甚至也不挑釁冷光不好啃。欲揽瓷→器活,先炼金他知道向來天或許不懼劉沖光刚钻▓。摩拳擦掌的企业和机构先把眼前的苟且搞定了是当♀务之急。


第一,明确自己参与「城市更新的角色定位

城市更新的复杂性意味▲着,单一主体、单一能力都是搞不定的。这里面至少有这么几个角色缺一不可:政府及项目统筹协调者、开发建设机构、投资人、运营商、专业※服务商、资产管理机构←。这其中,多元利益要求政府不可缺位,而价值实现主要依靠功能设计、产业生态的营造和运营,所以运营商和专业服务商也至关◥重要,最后,如何︽聚合资金,需要基于项目的资产管理对接资本市场,资产管理角色也不可或●缺。在这里面,传统开发商如果不提升自己的能力,单纯做〗开发建设机构,是最容易被替代的,对项目发展方向和利♀益分配也很难有多少话语权。


第二,审视自身能力与城市更新的要求进行匹配

一个城市】更新项目一般需要城市设计、产业聚合、金融整合、资产管理、社会公关等多重能¤力,这是一个标尺,每个要进入这一领域〒的企业都应该量一量自己的斤两,看看自己究竟哪些能力能够胜任城市更新的要求,观差显差,再根据自己︼的角色定位要求去有意识有目的补强能力,整合合作资源。


第三,调整资☆金结构,重构商业模式

周期长,资金多元,项目复合程度高都意味着,快周转高杠杆的资金模式和商业模式与城∮市更新项目是格格不入的,如果不调整,用一句戏谑语:必然会自己挖坑把自己∩埋了。


第四,精选项目,事前算赢

城市更新能否成功受很多因素影响,在决策阶段最重要的考虑就是政策、博弈成本、开发周※期和市场预期。城市更新项目的政策◥研究、更新成本和开发周期的估算比一般开发项目要难得多。这就要求企业必须◤准备充足的时间,借助专№业机构把前期的工作做扎实,考虑各种意外和不利情况,把帐算明↘白,做到事前算赢。

图:成都东区音乐公园


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 尾声

 

从大规模开发到城市更新,如同工业领域标准化的大规╱模生产到定制化的柔性制造,未来的城市化将是一个更加精细化、个性化的城◣市发展时代。任何→业务都是时代的业务,任何企业都是时代的企业,时代变了,我们的思Ψ 维、我们的身段』也要随之改变。


城市更新很美好,但诗和远方只留给懂她并愿意为之改变的人。

 

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